La loi N°2024-1039 qui vise à mieux réguler l’activité de location de meublés de tourisme, a notamment pour effet de modifier la règlementation en matière de changement d’usage telle que prévue par les articles L.631-7 et suivants du Code de la construction et de l’habitation.
A ce titre, la loi N°2024-1039 modifie les règles en matière de preuve de l’usage d’un bien immobilier.
Jusqu’à présent et ce depuis l’ordonnance n°2005-655 du 8 juin 2005, la preuve de l’usage devait être rapportée à la date du 1er janvier 1970. Désormais, cette preuve peut être rapportée entre le 1er janvier 1970 et le 31 décembre 1976. Par ailleurs, l’usage d’habitation peut aussi être démontré à un moment quelconque au cours des trente dernières années précédant la demande d’autorisation de changement d’usage ou la contestation de l’usage, sauf autorisation ultérieure.
Si donc la preuve de l’usage d’habitation est ainsi facilitée, il en résulte que l’usage autre qu’habitation s’en trouve plus difficile à démontrer puisqu’il convient de démonter cet usage non seulement sur la période du 1er janvier 1970 au 31 décembre 1976 mais encore sur les trente dernières années.
Concernant les locaux construits ou ayant fait l’objet de travaux après le 1er janvier 1970, le texte de la loi N°2024-1039 précise qu’ « une autorisation d’urbanisme ayant pour conséquence de changer la destination de locaux à usage d’habitation ne constitue un mode de preuve valable que si elle est accompagnée d’une autorisation de changement d’usage » et que « l’usage d’habitation s’entend de tout local habité ou ayant vocation à l’être même s’il n’est pas occupé effectivement, notamment en cas de vacance… ».
Le législateur a en outre donné la possibilité aux communes de décider de quotas d’autorisations temporaires de changement d’usage.
A noter que sont désormais concernées par la règlementation relative au changement d’usage, non plus seulement les communes de plus de 200 000 habitants outre celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, mais également celles situées en zones dites « tendues » en matière d’offres de logements, dans lesquelles la taxe annuelle sur les logements vacants est instituée, dont la liste est fixée par le décret n° 2023-822 du 25 août 2023.
Il est encore prévu qu’en cas de projet de meublé de tourisme, il est désormais nécessaire de fournir un DPE.
De plus, les sanctions relatives aux infractions à la réglementation sur l’usage sont alourdies. L’amende passe de 50.000 à 100.000 euros.
En application de cette législation, la ville de Paris a édicté un nouveau règlement municipal, publié le 3 mars 2025.
Le texte précise notamment qu’en application de l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation, constituent des locaux destinés à l’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, tels que définis dans la circulaire UHC/DH2 n° 2006-19 du 22 mars 2006.
Il supprime la date du 1er janvier 1970 comme référence pour la preuve de l’usage autre qu’habitation des locaux offerts en compensation.
Il étend en outre le secteur de compensation renforcé (SCR) dans lequel les locaux d’habitation à transformer doivent apporter le double de surfaces de compensation. Ce nouveau SCR est établi sur la base du secteur de développement de l’habitation du Plan local d’Urbanisme bioclimatique adopté par le Conseil de Paris des 19, 20, 21 et 22 novembre 2024.
Enfin, il apporte des modifications concernant la documentation en matière de demande d’autorisation de changement d’usage, particulièrement s’agissant des unités de mesures des surfaces les locaux d’habitation à compenser, qui doivent désormais être exprimées en surface de plancher. Il exige également que la preuve de l’usage autre qu’habitation des locaux de compensation soit « complétée par une preuve de l’absence d’usage d’habitation conformément à l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation », cette preuve pouvant être rapportée par tous moyens.