La cession de commercialité

La cession de commercialité, pour qui ?

Le changement d’usage, par le biais de la cession de commercialité, s’adresse à toute personne désirant transformer l’usage administratif de son bien immobilier.

Il peut s’agir :

  • Des marchés immobiliers (entreprises et résidentiel)
  • D’investisseurs institutionnels
  • De foncières
  • D’organismes publics
  • De propriétaires privés

A quoi ça sert ?

Le changement d’usage est devenu, depuis plusieurs années, une composante importante de la démarche immobilière. Il permet, par exemple, à un propriétaire d’immeuble mixte d’uniformiser l’usage de son immeuble afin d’en faciliter la gestion. Ce dernier peut également souhaiter transformer l’usage dans un but de valorisation patrimoniale ou pour la revente. Il permet également à un propriétaire privé de transformer un bien dédié à l’habitation en produit pouvant être utilisé en location meublé touristique et d’affaires. Enfin, à l’inverse, elle peut permettre à un organisme public ayant préempté un immeuble de bureaux, de le transformer en logement.

La « commercialité » attaché à un lot à usage autre que l’habitation a une réelle valeur marchande, elle permet à un propriétaire souhaitant transformer ses bureaux en logements de récupérer une indemnité.

Comment faire ?

Tout d’abord il est bon de rappeler qu’il n’existe que deux usages en matière immobilière. L’usage « habitation » et l’usage « autre que l’habitation »

Le changement d’usage doit répondre au principe de compensation. Afin de pouvoir changer l’usage d’un bien, par exemple transformer un appartement en bureaux, il est nécessaire de trouver une démarche opposée, c’est-à-dire un bien allant subir la démarche inverse de « autre que l’habitation » à « habitation ».

Le principe du changement d’usage est de « déshabiller » un bien immobilier de son caractère administratif afin de pouvoir le transférer sur un autre bien.

Cependant, tout n’est pas si simple. De nombreux éléments doivent être pris en considération.

A Paris, selon l’opération concernée, la compensation dépendra de l’arrondissement dans lequel le bien a transformer est situé.

Il existe trois secteurs :

  • Le Secteur dit de « Compensation Renforcée », le plus contraignant (1er, 2ème, 4ème, 5ème, 6ème, 7ème, 8ème et 9ème),
  • Le Secteur de Compensation Renforcé simple (3ème, 10ème sud, 14ème (pour partie), 15ème, 16ème, 17ème sud, 18ème (Montmartre),
  • Le secteur hors du Secteur de Compensation Renforcé. La compensation est de 1m² pour 1m² de logement transformé, situé dans l’arrondissement de transformation.

Dans le secteur de « compensation renforcé », chaque m² d’habitation transformé doit être doublement compensé. Seuls les bailleurs sociaux bénéficient d’un coefficient avantageux de un pour un.

La notion de qualité équivalente est aussi à respecter. Ainsi il est impossible de compenser une surface située dans un bâtiment Haussmannien, par une surface provenant d’un immeuble édifié dans les années 60.

Enfin, la notion de concomitance doit être respectée entre la transformation et la compensation.

 

Commercialité – Combien cela coûte ? Combien cela rapporte ?

Les prix du m² de commercialité, varient en fonction de l’arrondissement concerné.

Ainsi, voici un tableau indicatif des valeurs moyennes des cession de commercialité au 1er trimestre 2020

Arrondissements Coefficient 2 Coefficient 1
Cession par personne morale ou physique (non sociaux) – HT le m² Cession par Bailleurs sociaux – HT le m²
Premier 1300 2600
Deuxième 1300 2600
Troisième 1000 2000
Quatrième 1000 2000
Cinquième 850 1700
Sixième 1100 2200
Septième 1150 2300
Huitième A partir de  2000  A partir de 4000
Neuvième 1100 2200
Dixième 500 1000
Onzième 900 900
Douzième 800 800
Treizième 800 800
Quatorzième 400 800
Quinzième 500 1000
Seizième 1150 2300
Dix-septième 850 1700
Dix-huitième 450 900
Dix-neuvième 500 500
Vingtième 450 450

L’avantage économique futur est la rentabilité complémentaire que peut espérer le cessionnaire (l’acquéreur) de l’obtention du droit de commercialité dont son immeuble était précédemment privé.

Quels sont les délais ?

Il est très difficile de déterminer le délai d’un dossier de cession de commercialité. Celui-ci est dépendra de plusieurs facteurs : du délai de mise en place et de rédaction du dossier de cession de commercialité, du délai d’instruction de la mairie, mais surtout du temps nécessaire à la réalisation des travaux de transformation des locaux de la compensation, la décision définitive délivrée par la Mairie n’intervenant qu’après le dépôt de la DAACT (Déclaration Attestant l’Achèvement et la Conformité des Travaux).

Ainsi la durée d’un dossier peut varier entre 4 mois et plus de 2 ans.